2025 Kentsel Dönüşüm Yönetmeliklerinde Sözleşme ve Avukat Danışmanlığı Zorunluluğu: Cityvenn ile Hak Kaybını Önleme Rehberi

Türkiye, deprem kuşağı üzerinde yer alan bir ülke olarak, kentsel dönüşüm süreçlerini her geçen yıl daha da sıkılaştırarak sürdürülebilir ve güvenli şehirler inşa etme yolunda önemli adımlar atıyor. 2025 yılı, bu süreçte dönüm noktası niteliğinde. Özellikle 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'da (Kentsel Dönüşüm Kanunu) yapılan güncellemeler, sözleşme standartlarını belirleyerek hak kayıplarını minimize etmeyi hedefliyor. Bu yönetmeliklerde, kat malikleri ile müteahhitler arasındaki ilişkileri düzenleyen sözleşmelerin standartlaştırılması ve avukat danışmanlığının zorunlu hale getirilmesi gibi yenilikler ön plana çıkıyor. Bu makalede, 2025 yönetmeliklerinin detaylarını inceleyecek, avukat desteğinin neden vazgeçilmez olduğunu tartışacak ve kentsel dönüşümün geleceğini şekillendiren yenilikçi bir platform olan Cityvenn'in bu süreçteki rolünü ele alacağız.

2025 Kentsel Dönüşüm Yönetmeliklerinde Neler Değişti?

Kentsel dönüşüm, riskli yapıların tespitiyle başlayan ve yeni, depreme dayanıklı binaların inşasıyla sonuçlanan bir süreç. 2025 itibarıyla, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın yayımladığı yönetmeliklerdeki değişiklikler, süreci daha şeffaf ve katılımcı hale getiriyor. İşte ana başlıklar:

• Sözleşmelerin Standartlaştırılması: Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, artık Bakanlık onaylı standart formlara dayalı olmak zorunda. Bu formlar, pay dağılımı, teslim tarihi, cezai şartlar ve tapu şerhi gibi unsurları netleştiriyor. Örneğin, müteahhit ile malikler arasındaki arsa payı oranları tartışmalarını önlemek için, sözleşmelerde "net metrekare" hesaplamaları zorunlu hale getirildi. Bu, önceki yıllarda sıkça görülen tapu iptali davalarını %30 oranında azalttı. Standartlaşma, özellikle P+1 çoğunluk kuralıyla alınan kararların (yani kat maliklerinin arsa payı bakımından %50+1'inin onayı) sözleşmelere yansıtılmasını sağlıyor.
• Avukat Danışmanlığı Zorunluluğu: Yeni yönetmeliklerde, kentsel dönüşüm projelerine başlamadan önce maliklerin avukatla sözleşme incelemesi yaptırması teşvik ediliyor – hatta bazı belediyelerde zorunlu. Bu, hak kaybını önleme amacıyla getirildi. Avukatlar, sözleşme aşamasından dava süreçlerine kadar destek veriyor: Riskli yapı tespitlerine itiraz, paydaş uzlaşması ve müteahhit fesihleri gibi konularda. 2025'te, avukat desteği almayan projelerde idari para cezaları uygulanmaya başlandı, bu da katılımı artırdı.
• İmar Düzenlemelerinin Sıkılaştırılması: İmar planlarında "ada bazlı" dönüşüm modeli zorunlu kılındı; parsel bazlı yaklaşımlar terk edildi. Bu, rezerv alanlardaki kamulaştırmaları hızlandırırken, maliklere 15 günlük itiraz süresi tanıyor. Katılmayan paylar, satış heyeti tarafından belirlenen fiyattan diğer maliklere veya TOKİ'ye devredilebiliyor. Ayrıca, aboneliklerin (su, elektrik) Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından sonlandırılması, tahliye süreçlerini kolaylaştırdı.

Bu değişiklikler, kentsel dönüşümü sadece bir inşaat projesinden öte, hukuki bir denge unsuru haline getiriyor. Ancak, karmaşıklığı nedeniyle bireysel malikler için riskler hala yüksek. İşte burada, avukat danışmanlığı devreye giriyor.

Avukat Desteğiyle Hak Kaybını Önleme: Neden Zorunlu?

Kentsel dönüşümde en büyük tehlike, müteahhit-malik ilişkilerindeki asimetri. Sözleşmelerde belirsiz maddeler, pay oranlarında haksız dağılımlar veya gecikmeler, yıllarca süren davalara yol açabiliyor. 2025 yönetmelikleri, bu sorunları gidermek için avukatı "güvence unsuru" olarak konumlandırıyor:

• Sözleşme İncelemesi: Avukat, standart formları kişiselleştirerek, maliklerin arsa payını koruyor. Örneğin, "avans tapu" kararlarında Yargıtay'ın yeni içtihatları, avukat denetimi olmadan imzalanan sözleşmelerin feshedilebileceğini vurguluyor.
• Risk Yönetimi: Riskli yapı tespitine itirazlar, karot testleri ve muhdesat (ek inşaat) davaları gibi teknik-hukuki süreçlerde uzmanlık şart. Avukatsız ilerleyen projelerde, malikler %20'ye varan değer kaybı yaşayabiliyor.
• Dava ve Uzlaşma: Kat malikleri kurulu toplantılarında 2/3 çoğunluk sağlanamazsa, avukat arabuluculuk yapıyor. Yeni yasada, katılmayanlara 15 gün süre verilmesi, itiraz davalarını artırdı – avukat burada kritik rol oynuyor.

Sonuçta, avukat desteği lüks değil, zorunluluk. İstanbul gibi yoğun bölgelerde, bu hizmetin maliyeti proje değerinin %1-2'si civarında – ama sağladığı koruma, milyonlarca liralık hak kaybını önlüyor.

Cityvenn: Kentsel Dönüşümün Yenilikçi Ortağı

Peki, bu karmaşık süreci basitleştirmek ve hızlandırmak için kim devreye giriyor? İşte burada Cityvenn devreye giriyor. Adını matematikteki "Venn diyagramı"ndan (kesişimler) alan Cityvenn, 2025 kentsel dönüşüm ekosisteminin vazgeçilmez bir parçası. Kat malikleri, müteahhitler ve piyasa prosedürlerinin "kesişiminde" adil çözümler üreten bu platform, hukuki, mimari ve finansal danışmanlığı entegre bir şekilde sunuyor.

• Hizmet Yelpazesi: Cityvenn, riskli yapı tespitinden proje yönetimine kadar tam kapsamlı destek veriyor. Standart sözleşme hazırlığı, avukat ağıyla entegre edilerek hak kayıplarını sıfırlıyor. Örneğin, "Ada Bazlı Planlama" modelinde, maliklere özel finansal teşvik başvuruları yapıyor – Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'ndan %50'ye varan destekler sağlıyor.
• Avukat Entegrasyonu: Cityvenn'in uzman ekibi, kentsel dönüşüm avukatlarıyla ortak çalışıyor. Bloglarında vurguladıkları gibi, "Avukat desteği neden gerekli?" sorusuna cevap: Hak kaybını önlemek ve süreci hızlandırmak. Kadıköy gibi pilot bölgelerde, Cityvenn projeleri %40 daha hızlı tamamlanıyor.
• Yenilikçi Yaklaşımlar: Sürdürülebilirlik odaklı; biyofilik tasarım (doğayı eve taşıma) ve akıllı ev teknolojileriyle entegre projeler üretiyor. "Yarısı Bizden" kampanyasıyla, maliklere finansal yükü azaltıyor. Ayrıca, Kentsev gibi etkinliklerin ana sponsoru olarak sektörü dönüştürüyor.

Cityvenn, sadece bir danışman değil; malik-müteahhit köprüsü. 2025'te, imar sıkılaştırmalarıyla artan bürokrasiyi, dijital platformuyla aşan ilk şirketlerden biri.

Sonuç: Güvenli Gelecek İçin Hemen Adım Atın

2025 kentsel dönüşüm yönetmelikleri, sözleşme standartları ve avukat zorunluluğuyla, hak kaybını önleme yolunda devrim niteliğinde. Ancak, bu fırsatları değerlendirmek için bilinçli hareket etmek şart. Cityvenn gibi yenilikçi platformlar, süreci demokratikleştirerek herkesin kazanmasını sağlıyor. Eğer binanız riskliyse veya dönüşüm planlıyorsanız, bir avukat ve Cityvenn desteğiyle başlayın – çünkü güvenli bir yarın, bugünden inşa ediliyor.

Kaynaklar: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı yönetmelikleri, Proaktif Hukuk ve MG Hukuk yayınları, Cityvenn resmi sitesi.