Evet, bu başlık için makale çıkaralım. Ancak önceki metindeki bazı noktaları düzelterek ilerlemek lazım: 1 Temmuz 2026'da yayımlanan değişiklik gerçekten yürürlükte ve 33297 sayılı Resmî Gazete'de yayımlandı. Değişiklik; yapılaşma koşulları, emsal hesabı, ortak alanlar, ruhsat süreçleri ve bazı mevcut yapı uygulamalarını etkiliyor. tbb.gov.tr

2026 İmar Yönetmeliği Değişiklikleri: Kentsel Dönüşüm Projelerini Neler Bekliyor?

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nde 1 Temmuz 2026 tarihinde yapılan değişiklikler, yapılaşma koşullarından emsal hesabına, ortak alanlardan ruhsat süreçlerine kadar birçok başlıkta yeni düzenlemeler getirdi. Peki bu değişiklikler kentsel dönüşüm projelerini ve bina maliklerini nasıl etkileyecek?

Kentsel dönüşüm sürecinde bir binanın riskli yapı olarak tespit edilmesi yalnızca başlangıç noktasıdır. Binanın yıkılmasının ardından hazırlanacak yeni projenin hangi imar koşullarına tabi olacağı, emsal hesabının nasıl yapılacağı, ortak alanların nasıl değerlendirileceği ve ruhsat sürecinin hangi kurallara göre ilerleyeceği de en az risk tespiti kadar önemlidir.

Bu nedenle 1 Temmuz 2026 tarihinde yürürlüğe giren Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği değişiklikleri, özellikle yeni proje geliştirecek maliklerin ve yatırımcıların yakından takip etmesi gereken düzenlemeler arasında yer alıyor.

1. Emsal Hesabında Yeni Düzenlemeler

Değişikliklerin kentsel dönüşüm açısından dikkat çeken başlıklarından biri emsal hesabına ilişkin düzenlemeler oldu.

Yeni düzenlemeyle bazı yapı ve alanların belirli şartlar altında emsal dışında değerlendirilmesine ilişkin hükümler getirildi.

Bunlar arasında;

• Belirli nitelikteki pergolalar,
• Süs havuzlarının belirli kısımları,
• Giriş saçakları,
• Bahçe ve istinat duvarları,
• Asma kat boşlukları,
• Baza üzerindeki gezilemeyen alanlar

gibi unsurlar bulunuyor. imo.org.tr

Bu düzenlemeler ilk bakışta küçük teknik ayrıntılar gibi görünse de arsa üzerinde üretilebilecek toplam yapı alanının hesaplanması açısından proje tasarımını doğrudan etkileyebilir.

Dolayısıyla kentsel dönüşüm projesinde yalnızca arsanın metrekaresine veya mevcut binanın büyüklüğüne bakmak yeterli değil.

Emsal hesabının güncel mevzuata göre yeniden yapılması gerekiyor.

2. Ortak Alanların Kapsamı Genişliyor

Yeni düzenlemeyle bazı alanların ortak alan kapsamında değerlendirilmesine ilişkin hükümler de güncellendi.

Özellikle;

çocuk oyun ve bakım alanları, mescit, otopark ve teras çatılar

gibi alanlara ilişkin düzenlemeler getirildi.

Bu konu özellikle büyük konut projeleri ve site ölçeğindeki kentsel dönüşüm uygulamalarında önem taşıyor.

Çünkü ortak alanların nasıl değerlendirileceği;

• Proje alanının kullanımını,
• Emsal hesabını,
• Mimari tasarımı,
• Bağımsız bölüm organizasyonunu

etkileyebiliyor.

3. Yapı Yaklaşma Mesafelerinde Değişiklik

Yönetmelik değişikliğinde ayrık veya blok nizam yapılarda KAKS verilip TAKS verilmeyen durumlarda yapı yaklaşma mesafelerine ilişkin yeni düzenleme de yer alıyor.

Bu, özellikle yeni yapı tasarlanacak kentsel dönüşüm parsellerinde mimari projenin nasıl şekilleneceği açısından önemli.

Çünkü yapı yaklaşma mesafeleri;

arsa → yapı oturumu → çekme mesafeleri → açık alanlar → bina kütlesi

arasındaki ilişkinin doğrudan belirleyicilerinden biri.

Dolayısıyla eski binanın yerine yapılacak yeni yapının, mevcut yapıyla aynı oturuma sahip olacağı varsayılmamalı.

4. Kentsel Dönüşüm Projelerinde “Eski Binanın Metrekare Hesabı” Yeterli Değil

Maliklerin kentsel dönüşüm görüşmelerinde sık yaptığı hatalardan biri şu:

“Bizim mevcut binamız 2.000 metrekare, yeni bina da buna yakın olur.”

Bu yaklaşım doğru olmayabilir.

Yeni projede;

• Güncel imar planı,
• Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği,
• Parsel koşulları,
• Emsal,
• TAKS/KAKS,
• Yapı yaklaşma mesafeleri,
• Ortak alan hükümleri,
• Otopark şartları

birlikte değerlendirilmelidir.

Bu nedenle “eski binanın alanı kadar yeni bina yapılır” şeklindeki basit hesaplar yerine, güncel mevzuata göre fizibilite hazırlanması gerekir.

5. Mevcut Yapılar İçin Yangın Merdiveni Düzenlemeleri

2026 yılı içinde yapılan imar düzenlemelerinin önemli başlıklarından biri de mevcut yapılardaki yangın merdiveni uygulamalarının kolaylaştırılması oldu.

Bakanlığın açıklamasına göre, mevzuat ve teknik sebeplerle yangın merdiveni bulunmayan mevcut yapılarda belirli şartlar altında yeni yangın merdiveni yapılabilmesine ilişkin standartlar getirildi. Komşu parsele yan ve arka bahçelerde en az 1,50 metre pay bırakılması gibi şartlar da düzenlemede yer alıyor.

Bu düzenleme yalnızca yeni yapıları değil, mevcut yapıların mevzuata uyum süreçlerini de ilgilendiriyor.

6. Deprem İzolatörü Bulunan Yapılarda Yeni Düzenleme

Deprem güvenliği açısından dikkat çeken bir başka konu ise deprem yalıtım katları.

Yeni yapılacak binalarda deprem yalıtım katmanının bulunduğu alanın montaj, yerleştirme ve bakım çalışmalarını kolaylaştırmak amacıyla kat yüksekliğiyle ilgili düzenleme yapıldı.

Bakanlığın açıklamasına göre bu yükseklik 1,40 metreden 2,40 metreye çıkarıldı.

Ayrıca belirli şartları sağlayan yapılarda bu alanların zorunlu otopark alanı olarak kullanılabilmesine de imkân sağlandı.

Bu düzenleme, özellikle deprem güvenliği yüksek yeni yapıların tasarımında dikkate alınabilecek önemli teknik ayrıntılardan biri.

7. Kentsel Dönüşümde Ruhsat Süreci Daha Kritik Hale Geliyor

İmar yönetmeliğindeki değişiklikler nedeniyle kentsel dönüşüm projesinin yalnızca “arsa üzerinde kaç metrekare bina yapılabilir?” sorusuyla değerlendirilmesi yeterli değil.

Bir projenin gerçek potansiyelini ortaya koymak için;

İmar durumu → Parsel analizi → Emsal hesabı → Yapı yaklaşma mesafeleri → Ortak alanlar → Otopark → Mimari proje → Ruhsat

zincirinin birlikte değerlendirilmesi gerekiyor.

Bu nedenle dönüşüm öncesinde hazırlanacak teknik fizibilite, maliklerin müteahhit tekliflerini karşılaştırmasında da önemli bir araç haline geliyor.

Malikler İçin Bu Değişiklikler Ne Anlama Geliyor?

Kentsel dönüşüm kararı vermeden önce maliklerin şu sorulara net cevap alması önemli:

1. Parselimizin güncel imar koşulları nedir?

2. Güncel yönetmeliğe göre emsal hesabımız nasıl değişiyor?

3. Yeni yapı hangi yapı yaklaşma mesafelerine tabi olacak?

4. Ortak alanlar proje hesabını nasıl etkiliyor?

5. Otopark ve diğer zorunlu alanlar projede nasıl çözülecek?

6. Yeni projede gerçekten kaç metrekare bağımsız bölüm üretilebilir?

7. Müteahhit teklifindeki metrekare hesabı hangi mevzuata dayanıyor?

Bu sorular cevaplanmadan yalnızca “müteahhit ne kadar verecek?” üzerinden değerlendirme yapmak sağlıklı değil.

Sonuç: Kentsel Dönüşümde Mevzuat Takibi Artık Daha Önemli

1 Temmuz 2026 tarihli değişiklik, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nin farklı başlıklarında yeni uygulamalar getirdi.

Özellikle emsal hesabı, yapı yaklaşma mesafeleri, ortak alanlar ve ruhsat süreçleri, yeni kentsel dönüşüm projelerinin tasarım ve fizibilite aşamasında dikkatle incelenmesi gereken konular arasında.

Kentsel dönüşümde doğru karar vermek için yalnızca binanın mevcut durumuna değil, yeni projenin güncel mevzuata göre nasıl şekilleneceğine bakmak gerekiyor.

Çünkü doğru hesaplanmayan bir proje, dönüşüm sürecinin ilerleyen aşamalarında maliklerin beklentileriyle gerçek proje kapasitesi arasında ciddi farklar oluşturabilir.

Cityvenn olarak kentsel dönüşüm süreçlerinde güncel mevzuatı, teknik koşulları ve proje potansiyelini birlikte değerlendiriyoruz.

DETAYLI BİLGİ VE İLETİŞİM

Telefon: 444 4 587
E-posta: info@cityvenn.com
Web: www.cityvenn.com
Adres: Fahrettin Kerim Gökay Caddesi No: 188, Göztepe, Kadıköy, İstanbul