🏞️ Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik
🏗️ 1/1000 ölçekli uygulama imar planı bulunan bölgelerde, arazi ve arsa düzenlemesi yapılmış ya da yapılması mümkün olmayan alanlarda; bir parselin tamamının veya bir kısmının kamu hizmeti ya da umumi hizmet alanına ayrılması sebebiyle özel mülkiyete konu yapılaşma hakkı verilemediği hallerde, kullanılamayan emsal inşaat hakkının, imar planı kararıyla başka bir parsel veya parseller üzerine taşınması işlemidir.
📘 İmar Hakkı Transferi Nedir?
🏗️ 1/1000 ölçekli uygulama imar planı bulunan bölgelerde, arazi ve arsa düzenlemesi yapılmış ya da yapılması mümkün olmayan alanlarda; bir parselin tamamının veya bir kısmının kamu hizmeti ya da umumi hizmet alanına ayrılması sebebiyle özel mülkiyete konu yapılaşma hakkı verilemediği hallerde, kullanılamayan emsal inşaat hakkının, imar planı kararıyla başka bir parsel veya parseller üzerine taşınması işlemidir.
💡 Bu düzenleme ile; kamu hizmet alanlarının kamuya ek maliyet getirmeden kazandırılması, mülkiyet üzerindeki kısıtlılıkların kaldırılması ve kamulaştırmasız el atma davalarının azaltılması için imar hakkı aktarımına yasal dayanak oluşturulmuştur.
⚖️ Kamulaştırma, devletin doğrudan ekonomik kaynak ayırarak gerçekleştirdiği bir yöntem iken; imar hakkı transferi, kamulaştırmanın maliyet sorununa çözüm getiren, daha düşük maliyetli bir model olarak öne çıkmaktadır. Bu nedenle düzenleme ile özellikle belediyelerin kamulaştırma veya kamulaştırmasız el atma davalarından kaynaklanan ağır mali yükümlülüklerinin azaltılması hedeflenmiştir. Vatandaşların farklı sebeplerle kullanamadıkları imar hakları, ekonomik değerleri dikkate alınarak başka bir taşınmaza aktarılacaktır. Burada belirleyici ölçüt, inşaat alanı değil, hakların piyasa değeri üzerinden yapılan değerlemedir. Bu değerleme, Sermaye Piyasası Kurulu lisansına sahip bağımsız değerleme şirketleri tarafından, Kamulaştırma Kanunu ve gayrimenkul değerleme standartlarına uygun biçimde gerçekleştirilecektir. Aktarım süreci, ilgili imar planı hükümlerine uygun şekilde düzenlenecek ve uygulanacaktır.
🏡 İmar hakkı transferi sistemiyle, özel parseller üzerindeki haklar başka alanlara kısmen veya tamamen aktarılmak suretiyle kamu alanı oluşturulabilmekte; böylece hem idare mali yükümlülük altına girmemekte hem de mülkiyet hakkı sınırlanmamaktadır.
📍 Alıcı ve Verici Parseller
📈 Alıcı parselin emsale esas inşaat alanı, imar planında belirlenen sınırları aşmamak kaydıyla, mevcut alanın en fazla %30’u oranında artırılabilecektir.
🌿 Verici parselin aktarılacak inşaat hakları ise, en yakın çevresindeki imar parsellerinin veya adasının emsale esas inşaat hakkını aşmayacak şekilde belirlenecektir.
🏞️ Verici parseller, imar hakları bakımından kısıtlılık yaşayan alanlardır. Bunlara; tarım alanları, sit alanları, ekolojik açıdan hassas bölgeler ile tarihî ve kültürel değere sahip alanlar örnek gösterilebilir.
💻 Parselasyon Planı İzleme ve Denetleme Sistemi (PARSİD) ise, askıya çıkarılan parselasyon planlarının duyuru ve itiraz süreçlerinin e-Devlet üzerinden yürütüldüğü bir bilgi sistemidir. Bu sayede askıya çıkarılan planlara yönelik itiraz süreçleri online olarak takip edilebilecek ve tamamen şeffaf hale gelecektir.
📝 Başvuru ve Onay Süreci
🤝 Alıcı parsel maliklerinin tamamı ile verici parsel malikinin/hissedarının muvafakati şarttır.
📤 Başvuru, verici parsel maliki veya ilgili kamu idaresi tarafından yapılır.
📊 İmar planını uygulamakla yükümlü idare, ilgili kamu kurumlarının görüşünü almak zorundadır. 30 gün içinde görüş verilmezse, olumsuz görüş bulunmadığı kabul edilir.
📑 38/C maddesi uyarınca değer tespiti yapılır.
💵 Sermaye piyasası kanuna göre yetkilendirilmiş lisansı en az iki gayrimenkul değerleme kuruluşu tarafından belirlenen değerlerin ortalamasından az olmamak şartıyla idarece oluşturulan kıymet takdir komisyonu tarafından kamulaştırma kanunundaki bedel tespit esaslarına göre belirlenir.
📜 Tarafların mutabakatıyla uzlaşma tutanağı düzenlenir.
✅ Encümen/il idare kurulu/ilgili kurum onayı alınarak işlem kesinleşir.
🏛️ Görüldüğü üzere, tüm iş ve işlem süreçleri, imar planlarını onaylamaya yetkili Bakanlık ve yerel yönetimler tarafından yürütülecektir. Sistem, kamu yararını gözetirken vatandaşların mülkiyet haklarını da korumayı amaçlayan, adil ve şeffaf bir süreç sunmayı hedeflemektedir.
🏞️ Verici parseldeki alan kamuya bedelsiz terk edilir. Park, yol gibi tescile tabi olmayan alanlar doğrudan terkin edilir; diğer kamu hizmet alanları ise ilgili kanun hükümlerine göre tescil edilir. Tapuya, bu alanların özel mülkiyete konu edilemeyeceğine ilişkin şerh konulur.
⚠️ Derdest Davalara Etkisi
⏳ Mevcut ve özellikle belediyeler aleyhine açılmış olan çok sayıda devam eden kamulaştırmasız el atma davası bu durumdan etkilenir mi?
⚖️ İmar Kanunu’nun 5. maddesinde yapılan değişiklik, açıkça derdest kamulaştırmasız el atma davalarında uygulanacağına dair bir ibare içermediğinden ve her hukuki durum kendi koşulları içerisinde değerlendirilir prensibi gereğince, mevcut davaların sonuçları üzerinde doğrudan bir etkisi olmayacaktır.
📅 Düzenlemenin etkisi, yalnızca yürürlüğe girdiği tarihten itibaren açılacak davalarda gündeme gelecektir.
✅ Sonuç
🌍 Yeni düzenleme ile belediyeler açısından kamulaştırmasız el atma davalarından doğan mali yüklerin azaltılması, vatandaşlar açısından ise mülkiyet haklarına getirilen kısıtlamaların ortadan kaldırılması amaçlanmıştır.
🏗️ İmar hakkı aktarımı, mülkiyet hakkını koruyan ve kamulaştırmaya alternatif oluşturan bir yöntem olarak yasal zemine kavuşturulmuştur.
