🏛️ Kamulaştırmasız El Atma Nedir: Mülkiyet Hakkına Müdahale

🏛️ Kamulaştırmasız El Atma Nedir?

Kamulaştırmasız el atma, idarenin, özel mülkiyete tabi bir taşınmaza, kamulaştırma kanununda öngörülen usul ve esaslara uymadan, bedelsiz bir şekilde ve fiili bir tasarrufla ya da hukuki bir işlemle müdahale ederek mülkiyet hakkını kısıtlamasıdır. Bu durum, idarenin bir taşınmazı usulüne uygun kamulaştırma bedelini ödemeden ve yasal prosedürleri tamamlamadan sahiplenmesi anlamına gelir.

Normalde, idarenin bir taşınmazı kamulaştırabilmesi için; yeterli ödeneğin temini, kamu yararı kararının alınması, taşınmazın belirlenmesi, kamulaştırma kararının verilmesi ve öncelikle satın alma usulünün uygulanması süreçlerini yerine getirmesi gerekir. Kamulaştırma kararı alınmaksızın veya kamulaştırma işlemleri tamamlanmaksızın taşınmaza fiilen el konulması durumunda, idarenin “Kamulaştırmasız el atma” teşkil edecek şekilde işgalci konumunda sayılacağı kabul edilir. Yani kamulaştırmasız el atma hâllerinde idare, söz konusu yasal yükümlülükleri yerine getirmeksizin malikin mülkiyet hakkına doğrudan müdahalede bulunmaktadır.

Böyle bir durumda malik müdahalenin önlenmesini talep edebileceği gibi, ecrimisil ve tazminat taleplerinde de bulunabilir. Kamu idaresi, mülkiyet hakkı sahibinin uğradığı tüm zararları tazmin etmekle yükümlüdür. Bu sorumluluk hem mülkiyetin kaybından kaynaklanan bedeli hem de bu müdahaleden doğan diğer zararları kapsar.

📜 Fiili El Atma ve Hukuki El Atma Arasındaki Farklar

➡️ Hukuki El Atma: İdarenin kamu yararı doğrultusunda özel mülkiyete konu bir taşınmaz üzerinde, fiilen işgal etmeksizin, birtakım hukuki işlemlerle mülkiyet hakkını kısıtlamasıdır. Bu durum, genellikle imar planları veya düzenlemeleri aracılığıyla gerçekleşir ve imar kısıtlılığı olarak da bilinir. Bu tür kısıtlamalar, mülkiyet hakkının özüne müdahale niteliği taşır.

➡️ Fiili El Atma: İdarenin, özel mülkiyete ait bir taşınmazı, herhangi bir kamulaştırma prosedürü uygulamadan ve bedelini ödemeden fiilen kendi zilyetliğine geçirmesidir. Bu durum çoğunlukla, idarenin taşınmazı doğrudan işgal ederek üzerine bir yapı inşa etmesi gibi somut eylemlerle gerçekleşir.

Bir eylemin fiili el atma olarak kabul edilmesi için şu koşulların sağlanması gerekir;

*️⃣ İdare, özel mülkiyete ait bir taşınmazı işgal etmiş olmalıdır.

*️⃣ Bu işgalin kalıcı ve sürekli bir nitelik taşıması gerekir. Kısa süreli veya geçici müdahaleler fiili el atma sayılmaz, bu durumda idari eylemden doğan tam yargı davası açılabilir.

*️⃣ İşgal, taşınmazın kamu hizmeti amacıyla kullanılması hedefiyle yapılmış olmalıdır.

*️⃣ En önemlisi, bu işlem 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu başta olmak üzere ilgili yasal düzenlemelerde belirtilen kamulaştırma usullerine aykırı olmalıdır.

Hukuki niteliği bakımından fiili el atma, bir kimsenin mal varlığına hukuka aykırı şekilde zarar verilmesi nedeniyle haksız fiil niteliğindedir. Bu tür durumlarda, adli yargı mercileri görevlidir ve mülkiyet hakkı sahipleri, kamulaştırmasız el atmanın önlenmesi, kamulaştırmasız el atma nedeniyle tazminat ve ecrimisil davaları açabilirler.

⚖️ Kamulaştırmasız El Atma Davalarında Usul ve Koşullar

*️⃣ Kamulaştırmasız el atma nedeniyle idareden tazminat talep edilebilmesi için, söz konusu taşınmazın tapuya kayıtlı olması ve davanın tapu sahibinin kendisi veya yasal mirasçıları tarafından açılması gerekir. Davanın tarafı, mülkiyet hakkı haksız bir şekilde kısıtlanan maliktir. Kamulaştırmasız el atma davalarında, yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemeleridir.

*️⃣ Kamulaştırma Kanunu’nuna göre, 9 Ekim 1956 ile 4 Kasım 1983 tarihleri arasındaki el atma olayları hariç olmak üzere, dava açmadan önce idare ile uzlaşma yoluna gitme zorunluluğu bulunmamaktadır. Dolayısıyla, 1983 sonrası meydana gelen fiili el atma durumlarında uzlaşma, dava şartı değildir. Ancak, belirtilen bu özel tarih aralığındaki olaylar için dava öncesi idareye başvuru zorunluluğu devam etmektedir.

*️⃣ Kamulaştırmasız el atma davalarında taşınmazın değerinin belirlenmesi, yargılama sürecinin en kritik aşamalarından birini oluşturur. Mahkemeler, bu değerlendirmeyi yaparken taşınmazın el atma tarihindeki hukuki ve fiilî durumunu esas almakta; buna karşılık bedel tespitini dava tarihindeki rayiç piyasa değeri üzerinden gerçekleştirmektedir. Bu noktada bilirkişi incelemeleri belirleyici rol üstlenmekte olup, hazırlanan raporlar taşınmazın niteliği, yüzölçümü, imar mevzuatına uygunluğu, üzerinde mevcut yapıların durumu ve diğer teknik özellikleri dikkate alır. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarında da taşınmazın el atma tarihindeki niteliği ile dava tarihindeki ekonomik değeri ölçüt alınarak karar verilmesi gerektiği vurgulanır.

*️⃣ Değer tespiti yapılırken, emsal taşınmaz satışları da önemli bir kıyas unsuru olarak kullanılır. Bununla birlikte, yargısal uygulamada davaya konu taşınmazın hissedarları tarafından açılan diğer davalarda hükmedilen bedellerin emsal kabul edilemeyeceği yönünde kararlar bulunmaktadır. Emsal satışların dikkate alınabilmesi için satışın olağan piyasa koşullarında gerçekleşmiş olması, taşınmazın niteliklerinin karşılaştırmaya elverişli bulunması ve özel bir amaçla yapılmamış olması gerekir. Böylelikle mahkemeler, taşınmazın gerçek değerine en yakın bedelin belirlenmesini hedefler. Öte yandan; idare tarafından taşınmaz malikinin banka hesabına yatırılan kamulaştırma bedelinin malik tarafından alınması; taşınmaz malikinin bedeli kabul ettiğini ve daha sonra bedelin tespitini isteme hakkını ortadan kaldırmaz.

*️⃣ Hukuki el atma vakalarında, idareye, el attığı yeri kamulaştırması için 5 yıllık bir süre tanınır. İdare bu süre içinde kamulaştırma işlemini gerçekleştirmezse, taşınmaz sahipleri idareye karşı tazminat davası açma hakkına sahip olur.

*️⃣ Kamulaştırmasız el atma davalarında hükmedilen tazminatın tahsili için kararın kesinleşmesi şart değildir. Malik, idari başvuru sonrasında söz konusu bedeli icra takibine konu edebilir.

*️⃣ DOP kesintisi en fazla %45 oranında yapılabilir. %45’e kadar yapılan DOP kesintileri kamulaştırmasız el atma konusunu oluşturmaz; ancak bu oranı aşan kesintiler söz konusu olursa, malik kamulaştırmasız el atma davası açabilir.

*️⃣ Taşınmaz, malikin rızasıyla idareye bağışlanmışsa, kamulaştırmasız el atma söz konusu olmaz ve bu yönde dava açılamaz. Ancak idare, taşınmazı malikinin bağışlama iradesine uygun olarak kullanmaz; yani taşınmazı kamu hizmeti yerine ticari bir faaliyette değerlendirirse, taşınmazı bağışlayan malik, idareye karşı kamulaştırmasız el atma davası açabilir.

*️⃣ 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında, riskli yapıların yıkımını müteakip malikler ile uzlaşma sağlanamaması halinde, idare tarafından “Acele kamulaştırma” usulüne başvurulabilmektedir. 2023 yılında yapılan mevzuat değişikliği ile birlikte, maliklerin paydaşlık oranına göre salt çoğunluğu (%50+1) ile sağlanan uzlaşma yeterli kabul edilmiş; uzlaşmaya katılmayan paylara ilişkin hisseler ise rayiç bedel üzerinden kamulaştırılarak açık artırma suretiyle satışa çıkarılabilmektedir.

*️⃣ Kamu yararı amacıyla öngörülen bu düzenleme, sürecin süratle ilerlemesine imkân tanımakta olup, bedelin ödenmesinde başlangıçta %20 oranında ödeme yapılması zorunluluğu getirilmiştir. Bununla birlikte, söz konusu uygulama; mülkiyet hakkının korunması, değer tespitinde izlenecek yöntem, kamulaştırma bedeline itiraz ve yargı mercilerine başvuru hakları gibi çeşitli hukuki tartışmaları beraberinde getirmektedir.

🎯 Sonuç

Kamulaştırmasız el atma davaları, idarenin taşınmazlar üzerinde hukuka aykırı biçimde tasarrufta bulunması hâlinde mülkiyet hakkının korunmasını sağlayan en temel dava türlerinden biridir. Bu davalar, özellikle taşınmazın gerçek değerinin belirlenmesi ve maliklere bu değer üzerinden adil bir tazminat ödenmesi yönünden önemli işlev görür. Anayasa ve Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi kapsamında güvence altına alınan mülkiyet hakkı, idarenin fiilî ya da hukukî müdahaleleri sonucunda ihlale uğrayabilir; bu ihlallerin giderilmesi ise maliklerin hakkaniyete uygun biçimde tazmin edilmeleriyle mümkün olur.

Mahkemeler, taşınmazın değer tespitinde çoğunlukla bilirkişi raporlarına başvurur; bilirkişiler ise taşınmazın cinsi, yüzölçümü, imar durumu, üzerindeki yapılar ve bölgedeki piyasa koşullarını göz önünde bulundurarak, dava tarihindeki objektif değerini ortaya koyar.

Taşınmaz maliklerinin açacakları davalarda doğru delillerle yargı sürecini yürütmeleri ve haklarını bilinçli biçimde savunmaları önem taşır. Zira kamulaştırmasız el atma davaları, mülkiyet hakkının korunmasının yanı sıra, idarenin hukuka aykırı müdahalelerine karşı caydırıcı bir işlev üstlenir.

Sonuç olarak, bu davalar yalnızca bireysel hakların korunmasına değil, aynı zamanda idarenin hukuk devleti ilkesi çerçevesinde hareket etmesine de katkı sağlar.