🏛️ Yargıtay “Avans Tapu” Uygulamasından Döndü! Peki Şimdi Ne Olacak?

📅 16 Mayıs 2025 tarihli ve 2024/1 E. – 2025/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Yargıtay, yıllardır uyguladığı “avans tapu” içtihadından resmen vazgeçti. Bu karar, hem arsa sahipleri hem de yüklenici ile işlem yapan üçüncü kişiler açısından önemli sonuçlar doğuracak gibi görünüyor.

⚖️ Kısa Bir Hatırlatma

Türkiye’de inşaat sektöründe en çok tercih edilen sözleşme türü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri (APKİS). Ancak dikkat çeken nokta, bu sözleşmelere ilişkin açık ve kapsamlı bir kanun düzenlemesinin bulunmaması. Bugüne kadar pek çok sorun Yargıtay kararlarıyla çözümlenmeye çalışıldı; fakat verilen yüzlerce karara rağmen uygulamada yeknesaklık sağlandığını söylemek zor.

Bunun yanı sıra yüksek yargı mercilerinde zaman zaman temel hukuki kavramların yanlış kullanıldığı da görülüyor. “Kat karşılığı inşaat sözleşmesi”, “avans tapu” veya “geriye etkili fesih” gibi tartışmalı terimlerin sürekli yerleşik hale gelmesi, uygulamada ciddi sıkıntılar yaratıyor.

📌 Yargıtay’ın Eski Görüşü Ne Diyordu?

Önceki içtihada göre; arsa sahibi arsa payını baştan yükleniciye devretmişse ve yüklenici de bu payı üçüncü kişilere satmışsa, sözleşmeden dönülmesi halinde arsa sahibi üçüncü kişilere karşı dahi tapu iptali davası açabiliyordu. Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin mülkiyet hakkı dahi korunmuyordu.

Bu durum pek çok tartışmaya neden oldu, hatta Anayasa Mahkemesi’ne bireysel başvurular yapıldı. Ancak AYM, başvuruları reddetmişti.

🆕 Yeni Karar Ne Diyor?

2025 tarihli yeni İBK ile birlikte Yargıtay yön değiştirdi. Artık:

Yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan iyi niyetli üçüncü kişiler korunacak.
Somut olayda kötü niyet ispat edilirse taşınmaz arsa sahibine geri dönebilecek.
İspat yükü arsa sahibine ait olacak.

Dolayısıyla artık iyi niyetli üçüncü kişinin kazanımı kategorik olarak reddedilmeyecek, olayın detayları ve deliller çerçevesinde değerlendirilecek.

🏠 Arsa Sahipleri İçin Ne Anlama Geliyor?

Bu karar, mülkiyet hakkı ile tapu siciline güven arasındaki dengeyi yeniden tanımlıyor. Ancak arsa sahiplerinin konumu riskli hale geliyor. Örneğin:

Müteahhit, inşaatı düşük oranda tamamlamış olsa bile, devralan üçüncü kişilerin hakları korunabilir.
Bu da arsa sahibinin mülkiyet hakkını kaybetmesiyle sonuçlanabilir.

Bu nedenle arsa sahiplerinin dikkat etmesi gereken noktalar:

Toplu arsa payı devrinden kaçının. Özellikle inşaat başlamadan veya erken aşamalarda tüm payların müteahhide verilmesi risklidir.

Hak ediş esaslı sistemleri tercih edin. Yani inşaat ilerledikçe ve belirli seviyeler tamamlandıkça kademeli devir yapılmalı.

Devir aşamasını olabildiğince geciktirin. En azından kaba inşaatın büyük kısmı (%70 civarı) tamamlanmadan tapu devri yapılmamalı.

Sözleşmeye açık sınırlamalar koyun. Yüklenicinin arsa payı üzerinde serbestçe tasarruf etmesini engelleyecek maddeler mutlaka eklenmeli.

🔍 Sonuç

Yargıtay’ın “avans tapu” içtihadından dönmesi, üçüncü kişilerin korunması yönünde önemli bir adım. Ancak bu değişiklik, arsa sahipleri açısından riskleri de beraberinde getiriyor. Artık APKİS imzalamadan önce hukuki danışmanlık almak ve risk yönetimini doğru yapmak her zamankinden daha hayati hale geldi.

👉 Cityvenn Kentsel Dönüşüm olarak, bu tür hukuki gelişmeleri yakından takip ediyor ve sizleri bilgilendirmeye devam ediyoruz.