🗺️ İmar Planı Değişikliklerinin Kazanılmış Haklar ve Özel Hukuki Üzerindeki Etkileri

🗺️ İmar Planı Değişiklikleri ve İnşaat Sözleşmelerinin Geleceği 

Kentsel yaşamın dinamik dokusu, şehirlerimizi şekillendiren imar planlarının da statik kalmasına izin vermez. İmar hukukunun temelinde, mekânsal planların uzun vadeli ve istikrarlı olması ("değişmezlik ilkesi") yatsa da, artan nüfus, değişen ekonomik koşullar ve kentsel dönüşüm gibi zorunluluklar, plan revizyonlarını kaçınılmaz kılar. Bu zorunlu değişiklikler, arsa sahipleri ile müteahhitler arasında imzalanan eser veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin kaderini nasıl etkiler? Bir plan iptal edildiğinde, iyi niyetle alınan ruhsatlar ve başlanan inşaatlar "kazanılmış hak" sayılır mı?

Cityvenn Kentsel Dönüşüm olarak, bu hayati konunun hukuki derinliklerini ve sözleşmelerinizin geleceğini güvence altına alacak stratejileri sizler için mercek altına alıyoruz.

İmar Planlarının Değişen Yüzü: Hukuki Çerçeve ve Revizyon Zorunluluğu

İmar planları, yalnızca birer çizimden ibaret değildir; bir bölgenin gelişim stratejisini belirleyen, hukuki niteliği itibarıyla birer "düzenleyici idari işlem" olan resmi belgelerdir. Bu planlar, normlar hiyerarşisine sıkı sıkıya bağlıdır. Yani, en üstte Anayasa ve kanunlar olmak üzere, Cumhurbaşkanı kararnameleri ve yönetmeliklerle uyumlu olmak zorundadır. Aynı zamanda, alt ölçekli uygulama imar planları, üst ölçekli nazım imar planlarının temel kararlarını muhafaza etmeli ve detaylandırmalıdır.

Peki, bu kadar katmanlı bir yapıya sahip planlar neden değişir? Zamanla mevcut planların kentsel ihtiyaçları karşılayamaması, artan nüfusun yeni konut alanları gerektirmesi (kat artışı), yeşil alan, park gibi sosyal donatı alanlarının konut veya ticari alanlara dönüştürülme zorunluluğu gibi faktörler, yoğunluk artışına neden olur. Bu durumda, Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği'nin de imkân tanıdığı şekilde "ilave" veya "revizyon" imar planları ile mevcut duruma müdahale etmek kaçınılmaz hale gelir.

⚖️Kazanılmış Haklar Kalkan mı, Kırılgan mı? Plan İptallerinin Etkisi 

En kritik ve belirsiz alanlardan biri, hukuka uygun bir imar planına dayanarak inşaat ruhsatı almış ve yapıya başlamış bir kişinin, o planın sonradan bir mahkeme kararıyla iptal edilmesi durumunda ne olacağıdır.

Danıştay’ın (idari yargının en üst mercii) bu konudaki yaklaşımı yıllar içinde önemli bir evrim geçirmiştir. 2013 yılı öncesindeki kararlarda, idarenin bir işlemine güvenerek iyi niyetle hareket eden ve inşaatını belirli bir seviyeye getirmiş kişilerin durumunun "kazanılmış hak" olarak korunması yönünde güçlü bir eğilim vardı. Ancak, 2013 sonrası yerleşik hale gelen yeni içtihatlar çok daha katıdır. Bu yeni yaklaşıma göre; hukuki dayanağı olan imar planı, mahkeme tarafından "hukuka aykırı" bulunarak iptal edilmişse, o plana göre verilen inşaat ruhsatı da hukuki dayanaktan yoksun kalır. Dolayısıyla, hukuka aykırı bir işleme dayalı olarak kazanılmış bir haktan söz edilemez. Bu durum, idarenin kusuru nedeniyle ruhsatsız duruma düşen mülk sahipleri için ciddi mağduriyetler yaratırken, milli servet kaybına yol açma potansiyeli taşıyan büyük bir risktir.

Sözleşmelerin Kaderi: "İmkânsızlık", "Hükümsüzlük" ve Kavram Karmaşası

Gelelim özel hukuk sözleşmelerine. Uygulamada sıkça karşılaşılan bir senaryo: Taraflar, imar durumu henüz inşaata elverişli olmayan (örneğin "tarla", "zeytinlik" vasfındaki) bir parsel için arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalıyor.

Yargıtay, bu tür sözleşmeleri genellikle "ifa imkânsızlığı" kavramıyla açıklayarak geçersiz saymaktadır. Ancak bu hukuki niteleme, öğretide haklı olarak eleştirilmektedir. Zira burada asıl sorun, borcun yerine getirilmesinin fiziksel olarak imkânsız olması değil, kamu düzenini ilgilendiren emredici imar mevzuatına aykırılık nedeniyle sözleşmenin Türk Borçlar Kanunu m. 27 uyarınca "kesin hükümsüz" olmasıdır. Bu, sözleşmenin hukuken hiç doğmamış sayılması anlamına gelir. Bu ince ayrım, sözleşmeyi ayakta tutma yollarını ararken kritik bir öneme sahiptir. "İmkânsızlık" kavramına sığınmak yerine, sorunu doğru teşhis edip çözüme odaklanmak gerekir.

💡Akıllı Sözleşme Yönetimi: Riskleri Fırsata Çeviren Hukuki Araçlar 

Peki, imar engeli olan bir parsel için yapılan her sözleşme ölü doğmaya mahkûm mudur? Kesinlikle hayır. Hukuk, öngörülü taraflara sözleşmelerini bu risklere karşı koruyacak esnek mekanizmalar sunar:

• Geciktirici Koşul (Şart): Bu, en güvenli yollardan biridir. Sözleşmenin hukuki sonuçlarını doğurması, gelecekte gerçekleşmesi belirsiz bir olaya bağlanır. Örneğin, sözleşmeye "Belediye tarafından imar planı değişikliği yapılarak parsele inşaat izni verilmesi halinde bu sözleşme yürürlüğe girecektir" şeklinde bir madde konulabilir. Bu durumda, koşul gerçekleşene kadar sözleşme askıda kalır ama geçerliliğini korur.
• Yasal Girişim Taahhüdü (Üçüncü Kişinin Fiilini Üstlenme): Sözleşmeye, yüklenicinin imar engelini kaldırmak için gerekli idari başvuruları yapmayı, dava açmayı ve süreci takip etmeyi bir borç olarak üstlendiği bir hüküm eklenebilir. Bu bir "imkânsızlık" hali değildir; aksine, yüklenicinin ifa etmesi gereken bir "hazırlık fiili" ve taahhüttür. Yüklenici bu taahhüdünü yerine getirmez veya başarılı olamazsa, sözleşmenin ihlali nedeniyle tazminat sorumluluğu doğar.

Sonuç: Öngörü, Esneklik ve Sağlam Hukuki Zemin

Kentsel dönüşüm ve inşaat süreçleri, hukuki sürprizlere açık, karmaşık yolculuklardır. Gerek kazanılmış haklar konusundaki yargısal belirsizlikler, gerekse imar engelleri karşısında sözleşmelerin basit bir "imkânsızlık" tespitiyle geçersiz sayılma riski, tüm paydaşlar için ciddiye alınması gereken tehditlerdir.

Ancak doğru hukuki kurgu, bu tehditleri yönetilebilir risklere dönüştürür. Sözleşmelerin, tarafların gerçek iradesini yansıtan, çözüm odaklı ve esnek hukuki araçlarla (koşul, ek taahhüt vb.) donatılması, projenin başarısının anahtarıdır.

Cityvenn Kentsel Dönüşüm olarak, projelerinizin en başından itibaren sağlam hukuki temellere oturması, sözleşmelerinizin olası risklere karşı bir zırh gibi korunması ve imar hukukunun karmaşık labirentlerinde güvenle yol almanız için uzmanlığımızla yanınızdayız.