Kentsel Dönüşümde Yeni Dönem: Karar Süreçleri Hızlanıyor ve Uygulamalar Kolaylaşıyor
Kentsel dönüşüm projeleri, Türkiye'de afet riskini azaltmak ve güvenli yaşam alanları yaratmak için kritik öneme sahip. Uzun yıllardır yaşanan yapısal tıkanıklıkları aşmak amacıyla 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un uygulama yönetmeliğinde kapsamlı bir revizyon yürürlüğe girdi. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından hazırlanan bu düzenleme, Resmî Gazete'de yayımlanarak etkili oldu.
Temel hedef, kentsel dönüşüm karar süreçlerini sadeleştirmek, uygulamayı hızlandırmak ve projelerin fiilen hayata geçmesini sağlamak. Bu değişiklikler, malikler için daha pratik adımlar sunarken, dönüşümün önündeki engelleri kaldırıyor.
Tapu Kayıtlarında Yeni Sistem: Riskli Yapı Şerhi Kaldırılıyor
Riskli yapı yıkımı sonrasında tapu kayıtlarında önemli bir yenilik getirildi. Artık:
- Riskli yapı yıkıldıktan sonra tapudaki “riskli yapı” şerhi kaldırılıyor.
- Bunun yerine taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında işlem göreceğine dair yeni bir kayıt ekleniyor.
Bu teknik düzenleme sayesinde:
- Tapu süreci netleşiyor.
- Satış, proje geliştirme ve pay devri gibi işlemler daha hızlı ilerliyor.
Kentsel dönüşüm tapu işlemlerinde bu değişiklik, belirsizliği azaltarak sürece ivme kazandırıyor.
Kararlar Salt Çoğunlukla Alınabilecek: Oy Birliği Zorunluluğu Kalkıyor
Düzenlemenin en çarpıcı yeniliklerinden biri, karar yeter sayısına dair. Artık oy birliği yerine hisseleri oranında salt çoğunluk yeterli:
- Parsel birleştirme
- Yeniden bina yapımı
- Kat karşılığı projeler
- Hisse satışı
- Gelir paylaşımı modelleri
%50 + 1 hisse ile karar alınabilmesi, tek bir malik itirazının tüm süreci kilitlemesini engelliyor. Bu, kentsel dönüşüm karar alma süreçlerini hızlandıran kritik bir adım.
Tek Malikle Süreç Başlatma: Toplantı Zorunluluğu Geliyor
Kentsel dönüşüm süreci başlatma daha da kolaylaştı. Yenilikler şöyle:
- Yalnızca bir malik başvurusu ile toplantı süreci zorunlu olarak başlıyor.
- Toplantı bilgileri şu yollarla bildirilebiliyor:
- Muhtarlık ilanı
- Bina ilan panosu
- Noter bildirimi
- Elektronik tebligat
Toplantılar hisseleri oranında salt çoğunlukla yapılıyor ve kararlar resmî tutanak altına alınıyor. Bu, “haberim yoktu” gibi ihtilafları minimize etmeyi hedefliyor.
Karara Katılmayanların Payı Satışa Çıkıyor: Açık Artırma Yöntemi
Pay satışına ilişkin dikkat çeken düzenleme şöyle işliyor:
- Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklerin payları, rayiç bedelin altında olmamak kaydıyla açık artırma ile diğer paydaşlara satılabiliyor.
- Paydaşlar almazsa devreye giriyor:
- Kentsel Dönüşüm Başkanlığı
- TOKİ
- İlgili kamu idaresi
Riskli alanlarda, anlaşma şartlarına uyulursa üçüncü kişilere satış da mümkün. Bu, kentsel dönüşüm pay satışında adilliği artırıyor.
Arsa Satışında Kamu Önceliği: Hak Sahipleri Güvence Altında
Riskli yapı yıkımı sonrası arsa satışında öncelik sırası netleşti:
- Kentsel Dönüşüm Başkanlığı
- TOKİ
- İlgili kamu kurumları
Kamu satın alırsa, hak sahipleriyle konut veya işyeri sözleşmeleri yapılabiliyor. Bu, belirsizliği önleyerek hak sahiplerini koruyor.
Zemin Uygun Değilse İmar Hakkı Aktarımı: Esneklik Sağlanıyor
Zemin riski veya mevzuat engeli varsa:
- İmar hakkı başka bir parsele aktarılabiliyor.
Şartlar:
- Maliklerin paylaştırmasının yapılması
- Diğer maliklerin onayı
Bu yenilik, kentsel dönüşüm imar hakkı yönetimini esnetiyor.
Parsel Birleştirmede Yeni Kurallar: Salt Çoğunluk Yeterli
Birden fazla riskli parsel birleştirme durumunda:
- Her parsel için salt çoğunluk yeterli.
Ancak riskli parsellerle birlikte boş parseller dahil edilirse, boş parseller için oy birliği şartı aranıyor.
Müteahhit Teminatlarında Güncelleme: Maliyet Baskısı Hafifliyor
- 1 Ocak 2024 sonrası yapı ruhsatları için verilen teminatlar, müteahhidin talebiyle %6 oranına göre yeniden düzenlenebiliyor.
Bu, maliyet baskısı altındaki projelerde uygulama kolaylığı sağlıyor.
Cityvenn Değerlendirmesi: Yeni Dönemin Temel İlkeleri
Bu düzenleme ile:
- Süreçlerin hızlanması
- Devletin daha aktif rol alması
- Azınlık itirazlarının projeleri kilitlemesinin önlenmesi
hedefleniyor.
Bununla birlikte:
- Mülkiyet hakkı
- Adil bedel
- Şeffaflık
uygulamada dikkatle izlenmesi gereken unsurlar olarak öne çıkıyor.
Cityvenn, bu yeni dönemde dönüşüm süreçlerinin hem hukuki hem de teknik açıdan doğru, dengeli ve sürdürülebilir şekilde yürütülmesini temel ilke olarak benimsemektedir.
Yorumlar (0)
Henüz yorum yok
İlk yorumu siz yapın!