Bir Bina Kentsel Dönüşüme Geldiğinde İlk Neye Bakıyoruz?

Kentsel dönüşüm sürecinde doğru karar vermek için yalnızca binanın yaşına veya görünür durumuna bakmak yeterli değildir. Teknik durumdan imar koşullarına, hukuki yapıdan maliklerin haklarına kadar birçok unsur birlikte değerlendirilmelidir. Peki bir bina kentsel dönüşüm için incelenmeye başladığında hangi aşamalardan geçer?

Kentsel dönüşüm, bir yapının yıkılıp yerine yeni bir bina yapılmasından çok daha kapsamlı bir süreçtir.

Özellikle kat maliklerinin birlikte hareket ettiği dönüşüm projelerinde, sürecin başlangıcında yapılacak yanlış bir değerlendirme ilerleyen aşamalarda ciddi zaman, maliyet ve hak kayıplarına neden olabilir.

Bu nedenle bir bina için kentsel dönüşüm sürecine başlanmadan önce mevcut durumun doğru analiz edilmesi ve projenin teknik, hukuki ve ekonomik açıdan bütüncül olarak değerlendirilmesi gerekir.

Cityvenn olarak kentsel dönüşüm sürecini altı temel aşamada ele alıyoruz.

1. Analiz: Binanın Mevcut Durumunu Anlamak

Bir kentsel dönüşüm projesinde ilk adım, binanın mevcut durumunu doğru şekilde ortaya koymaktır.

Binanın yaşı tek başına yeterli bir gösterge değildir. Yapının mevcut fiziksel durumu, bulunduğu parsel, imar koşulları, geçmişte yapılan uygulamalar ve hukuki durumu birlikte değerlendirilmelidir.

İlk aşamada;

• Binanın mevcut durumu,
• Parselin özellikleri,
• Mevcut yapı ve bağımsız bölümler,
• İmar durumu,
• Tapu ve mülkiyet yapısı,
• Mevcut kullanım koşulları,
• Çevresel faktörler,
• Dönüşüm açısından olası riskler

incelenir.

Bu analiz sayesinde binanın dönüşüm sürecindeki mevcut pozisyonu daha net ortaya çıkar.

Neden ilk analiz önemli?

Çünkü kentsel dönüşümde alınacak kararların tamamı mevcut veriler üzerine kuruludur.

Eksik veya hatalı bilgiyle hazırlanan bir fizibilite, daha sonra proje ve sözleşme aşamalarında sorunlara dönüşebilir.

2. Teknik İnceleme: Yapının Gerçek Durumu Nedir?

Kentsel dönüşümün en önemli başlıklarından biri yapının teknik durumudur.

Bir binanın dışarıdan sağlam görünmesi, taşıyıcı sisteminin güvenli olduğu anlamına gelmez.

Bu nedenle gerekli teknik incelemeler ve mühendislik değerlendirmeleri yapılarak yapının mevcut durumu ortaya konulmalıdır.

Teknik değerlendirme kapsamında yapının durumuna göre;

Deprem performansı, taşıyıcı sistem, zemin koşulları, beton ve donatı özellikleri, mevcut projeler ve yapıdaki değişiklikler

gibi konular incelenebilir.

Amaç yalnızca binanın mevcut durumunu tespit etmek değil, aynı zamanda dönüşüm sürecinin teknik açıdan nasıl ilerlemesi gerektiğini belirlemektir.

3. Hukuki Süreç: Maliklerin Hakları Ne Olacak?

Kentsel dönüşümün teknik boyutu kadar önemli bir diğer alan da hukuki süreçtir.

Bir binada birden fazla bağımsız bölüm ve malik bulunması, karar alma sürecini doğal olarak daha karmaşık hale getirir.

Bu nedenle dönüşüm başlamadan önce;

• Tapu ve mülkiyet durumu,
• Bağımsız bölümlerin mevcut yapısı,
• Kat maliklerinin hakları,
• Sözleşme koşulları,
• Karar alma süreçleri,
• Resmî başvurular,
• Yüklenici ile yapılacak anlaşmalar

gibi konuların dikkatli şekilde değerlendirilmesi gerekir.

Buradaki temel amaç, dönüşüm sürecinin yalnızca teknik olarak değil, maliklerin haklarını gözeten şeffaf bir yapı içerisinde yürütülmesidir.

4. Proje: Arsada Gerçekten Ne Yapılabilir?

Kentsel dönüşümde maliklerin en çok merak ettiği sorulardan biri genellikle şudur:

“Yeni binada ne kadar alanımız olacak?”

Ancak bu sorunun cevabı yalnızca mevcut binanın metrekarelerine bakılarak verilemez.

Yeni projenin potansiyelini belirleyen birçok faktör bulunur.

Bunlar arasında;

• Güncel imar koşulları,
• Emsal,
• TAKS ve KAKS koşulları,
• Yapı yaklaşma mesafeleri,
• Parselin geometrisi,
• Otopark gereklilikleri,
• Ortak alanlar,
• Proje tasarım kararları

yer alabilir.

Bu nedenle dönüşüm öncesinde imar ve proje fizibilitesinin doğru şekilde hazırlanması büyük önem taşır.

İyi bir proje yalnızca daha fazla metrekare üretmeye değil, mevcut imkânları doğru kullanarak uygulanabilir, fonksiyonel ve sürdürülebilir bir yapı oluşturmaya odaklanmalıdır.

5. Malikler: Dönüşümün En Önemli Paydaşı

Bir kentsel dönüşüm projesinin merkezinde yapı değil, o yapıda yaşayan ve hak sahibi olan insanlar bulunur.

Kat maliklerinin süreç hakkında yeterli bilgiye sahip olmaması, dönüşüm projelerinde en sık karşılaşılan iletişim problemlerinden biridir.

Bu nedenle maliklerin;

• Projenin teknik durumunu,
• İmar potansiyelini,
• Tahmini maliyetleri,
• Sözleşme koşullarını,
• Hak ve yükümlülüklerini,
• Proje takvimini

anlayabileceği şeffaf bir iletişim süreci oluşturulmalıdır.

Dönüşüm sürecinde farklı beklentileri olan maliklerin ortak bir zeminde buluşabilmesi, projenin sağlıklı ilerlemesi açısından kritik önem taşır.

6. Uygulama: Projenin Gerçeğe Dönüştüğü Aşama

Analiz yapılır.

Teknik incelemeler tamamlanır.

Hukuki süreç yürütülür.

Proje hazırlanır.

Maliklerle gerekli kararlar alınır.

Ancak kentsel dönüşüm burada bitmez.

Son aşama, hazırlanan projenin sahada doğru şekilde uygulanmasıdır.

Uygulama aşamasında;

proje kalitesi, iş programı, malzeme seçimi, iş güvenliği, teknik kontroller ve şantiye yönetimi

birlikte ele alınmalıdır.

Çünkü kâğıt üzerinde iyi görünen bir projenin sahada doğru uygulanmaması, beklenen sonucu ortaya çıkarmayabilir.

Kentsel Dönüşümde Neden Bütüncül Yaklaşım Gerekiyor?

Bir binanın dönüşümünü yalnızca tek bir açıdan değerlendirmek çoğu zaman yeterli değildir.

Teknik açıdan uygun görünen bir proje hukuki açıdan sorunlu olabilir.

Hukuken mümkün görünen bir proje imar açısından uygulanamayabilir.

İmar açısından mümkün olan bir proje ise ekonomik olarak sürdürülebilir olmayabilir.

Bu nedenle sağlıklı bir dönüşüm sürecinde;

Analiz + Teknik + Hukuk + Proje + Malikler + Uygulama

birbirinden bağımsız değil, birbirini tamamlayan aşamalar olarak değerlendirilmelidir.

“Müteahhit Ne Kadar Verecek?” Sorusundan Önce Sorulması Gerekenler

Kentsel dönüşüm görüşmelerinde çoğu zaman ilk soru müteahhidin maliklere ne kadar bağımsız bölüm veya metrekare vereceği oluyor.

Ancak bundan önce daha temel soruların cevaplanması gerekir:

Parselin gerçek imar potansiyeli nedir?

Mevcut yapı ile yeni yapı arasında nasıl bir fark oluşacak?

Yeni projenin toplam maliyeti nedir?

Proje hangi teknik koşullara göre hazırlanacak?

Maliklerin hakları nasıl korunacak?

Teklif edilen paylaşım hangi hesaplamalara dayanıyor?

Bu sorular cevaplanmadan yalnızca verilen metrekare üzerinden teklifleri karşılaştırmak yanıltıcı olabilir.

Doğru Kentsel Dönüşüm Nerede Başlar?

Doğru kentsel dönüşüm, yıkım kararıyla değil doğru analizle başlar.

Binanın mevcut durumunu anlamak, parselin potansiyelini ortaya koymak, teknik ve hukuki süreçleri değerlendirmek ve maliklerin beklentilerini doğru yönetmek dönüşümün temelini oluşturur.

Cityvenn olarak yaklaşımımız;

Doğru analiz.
Güçlü planlama.
Şeffaf iletişim.
Kontrollü uygulama.

üzerine kuruludur.

Çünkü bizim için kentsel dönüşüm yalnızca bir binayı yenilemek değil; güvenli, sürdürülebilir ve yaşanabilir kentler oluşturmak anlamına gelir.

DETAYLI BİLGİ VE İLETİŞİM

Telefon: 444 4 587
E-posta: info@cityvenn.com
Web: www.cityvenn.com
Adres: Fahrettin Kerim Gökay Caddesi No: 188, Göztepe, Kadıköy, İstanbul