🛡️Kentsel Dönüşüm Labirentinde Yolunuzu Kaybetmeyin: Hak Kaybı Yaşamamak İçin Hukuki Danışmanlığın Önemi

Kentsel Dönüşüm Labirentinde Yolunuzu Kaybetmeyin: Hak Kaybı Yaşamamak İçin Hukuki Danışmanlığın Önemi (Güncel Mevzuat - Eylül 2025) 

Kentsel dönüşüm, binalarımızı afetlere karşı güvenli hale getirirken mülklerimizin değerini de artıran büyük bir fırsat. Ancak bu süreç; teknik detayları, sürekli güncellenen yasal prosedürleri ve çok sayıda paydaşı (mülk sahipleri, müteahhit, belediye, bakanlık) içinde barındıran karmaşık bir labirent gibidir. Özellikle Kasım 2023'te 6306 sayılı Kanun'da yapılan köklü değişiklikler sonrası, eski bilgilerle hareket etmek ciddi hak kayıplarına yol açabilir. Bu labirentte doğru adımları atmak ve haklarınızı sonuna kadar korumak için en güvenilir rehberiniz ise şüphesiz güncel mevzuata hakim bir hukuki danışmandır.

Peki, kentsel dönüşüm sürecinde bir avukat veya uzman bir hukuk bürosu ile çalışmak neden lüks değil, bir zorunluluktur? Gelin, Cityvenn Kentsel Dönüşüm olarak en sık karşılaşılan riskleri ve yeni yasal düzenlemeler ışığında hukuki danışmanlığın sizi nasıl koruyacağını adım adım inceleyelim.

🚨 Riskli Yapı Tespiti ve Kısaltılan İtiraz Süreçleri

Her şey, binanız için "Riskli Yapı" tespiti yapılmasıyla başlar. Bu rapor, dönüşümün fitilini ateşleyen resmi belgedir.

• Güncel Hukuki Destek Ne Sağlar?

  • Raporun İncelenmesi: Riskli yapı tespit raporunun usulüne uygun hazırlanıp hazırlanmadığını, eksik veya hatalı bir değerlendirme olup olmadığını teknik bilirkişilerle birlikte analiz eder.

  • İtiraz Hakkının Kullanılması (DİKKAT! Süre Kısaldı): Rapora itiraz için mülk sahiplerinin artık Tapu Müdürlüğü'ne tebligat beklemelerine gerek yok. Rapor, e-Devlet üzerinden veya muhtarlıklarda askı yoluyla tebliğ ediliyor ve bu tebliğden itibaren sadece 15 gün içinde ilgili il müdürlüğüne itirazda bulunulması gerekiyor. Bu kritik ve kısa süreyi kaçırmamak, teknik gerekçeleri doğru bir dille anlatan bir itiraz dilekçesi hazırlamak için hukuki destek hayati önem taşır.

📝🤝 Müteahhitle Yapılan İnşaat Sözleşmeleri

Belki de sürecin en önemli ve en riskli adımı budur. Müteahhit firma ile imzalayacağınız "Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi," geleceğinizi şekillendirecek olan yol haritasıdır. Standart ve matbu sözleşmeler, genellikle müteahhit lehine maddeler içerir.

• Güncel Hukuki Destek Ne Sağlar?

  • Kişiye Özel Sözleşme: Haklarınızı koruyan, tüm detayların (teknik şartname, kullanılacak malzeme kalitesi, dairelerin paylaşımı, ortak alanların durumu, teslim tarihi vb.) net bir şekilde belirtildiği, size özel bir sözleşme hazırlanmasını sağlar.

  • Teminatlar ve Cezai Şartlar: İnşaatın zamanında ve kararlaştırılan kalitede bitirilmemesi durumunda uygulanacak gecikme tazminatları (cezai şartlar) ve müteahhitten alınacak teminatlar (örneğin banka teminat mektubu) gibi güvenceleri sözleşmeye ekler.

  • "Teknik Şartname" Kontrolü: Sözleşmenin ayrılmaz bir parçası olan teknik şartnamenin muğlak ifadeler içermemesini, her detayın (parke markasından batarya modeline kadar) açıkça yazılmasını sağlar.

⚖️ Arsa Paylarının Doğruluğu ve Düzeltme Davaları

Mevcut tapunuzdaki arsa payı, binanın ilk yapıldığı yıllardaki değerlere göre belirlenmiş ve güncel durumunu yansıtmıyor olabilir. Yeni projede size verilecek dairenin büyüklüğü ve konumu doğrudan bu arsa payına göre belirleneceği için, hatalı bir pay ciddi bir hak kaybı demektir.

• Güncel Hukuki Destek Ne Sağlar?

  • Arsa Payı Tespiti: Proje başlamadan önce, gayrimenkul değerleme uzmanlarıyla çalışarak dairenizin gerçek değerini (şerefiye, konum, büyüklük vb.) yansıtan doğru arsa payını tespit eder.

  • Arsa Payı Düzeltme Davası: Eğer arsa payları adil dağıtılmamışsa, diğer maliklerle uzlaşma sağlanamazsa, Sulh Hukuk Mahkemesi'nde "arsa payının yeniden düzenlenmesi" davası açarak hakkınız olan payı yasal yolla güvence altına alır. Bu dava, dönüşüm sürecinde en sık başvurulan hukuki yollardan biridir.

🗣️ Salt Çoğunluk Kararları ve Muhalif Kalanların Hakları (YENİ DÜZENLEME)

Kentsel dönüşümde karar yeter sayısı, yapılan en önemli değişikliklerden biridir. Artık kararlar çok daha hızlı alınabilecek.

• Güncel Hukuki Destek Ne Sağlar?

  • Yeni Çoğunluk Kuralı: Eskiden aranan 2/3 (üçte iki) çoğunluk kuralı artık geçerli değil. Yeni düzenleme ile maliklerin hisseleri oranında salt çoğunluğu (%50+1) ile karar alınması yeterlidir. Bu, süreci hızlandırsa da azınlıkta kalan hak sahiplerinin haklarının korunmasını daha da önemli hale getirmiştir.

  • Kararların Denetimi: Alınan kararların kanuna ve usule uygun olup olmadığını denetler. Toplantı çağrılarının doğru yapılıp yapılmadığını kontrol eder.

  • Pay Satış Sürecinin Takibi: Karara katılmayan maliklerin payları, kanun gereği Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından rayiç bedel üzerinden geçici olarak kamulaştırılabilir veya diğer paydaşlara satılabilir. Hukuki danışmanlık, bu satış sürecinin adil bir bedel üzerinden ve yasalara uygun şekilde yürütülmesini sağlar.

💰 Kira Yardımı ve Diğer Devlet Destekleri

Devlet, kentsel dönüşüm sürecinde mülk sahiplerine ve kiracılara çeşitli destekler sunmaktadır. Bu desteklerin miktarı ve şartları her yıl güncellenmektedir.

• Güncel Hukuki Destek Ne Sağlar?

  • Başvuru Süreçlerinin Takibi: Kira yardımı ve faiz destekli krediler için gerekli belgelerin eksiksiz hazırlanması ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı İl Müdürlükleri'ne veya yetkilendirilmiş kurumlara zamanında başvuru yapılmasını sağlar.

  • Güncel Miktarlar: 2024 ve 2025 yılı için açıklanan güncel kira yardımı tutarları (örneğin İstanbul için 7.000 TL, Ankara-İzmir için 6.000 TL gibi) üzerinden hak talep edilmesini ve sürecin takip edilmesini sağlar.

  • Hakların Korunması: Olası bir ret kararına karşı idari itiraz ve dava süreçlerini yönetir.

Unutmayın: Kentsel dönüşümde atacağınız bir imza, sadece bir binanın değil, yılların birikiminin ve geleceğinizin kaderini belirler. Sürekli değişen mevzuat karşısında en başında profesyonel bir hukuki danışmanlık hizmeti almak, sonradan yaşanacak ve telafisi imkansız olabilecek büyük sorunları engeller.

Cityvenn Kentsel Dönüşüm olarak, tüm paydaşlarımız için şeffaf, adil ve güvenli bir dönüşüm süreci yürütmeyi ilke ediniyoruz. Bu süreçte haklarınızı korumanız için doğru adımları atmanız konusunda sizleri en güncel bilgilerle aydınlatmaya devam edeceğiz. Güvenli bir gelecek, doğru atılmış adımlarla inşa edilir.