Türkiye'de kentsel dönüşüm sürecinde hak sahiplerinin itiraz ve tazminat hakları, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile düzenlenir. Riskli yapı tespitine karşı malikler 15 gün içinde idareye itiraz edebilir, reddedilirse 30 gün içinde idari yargıda dava açabilir. Tazminat ise katılmayan maliklerin paylarının satışından elde edilen gelirle veya sözleşme iptalleriyle sağlanır; kiracılar Borçlar Kanunu'ndan yararlanır.
Riskli Yapı Tespitine İtiraz Süreci
Riskli yapı tespiti, lisanslı kuruluşlarca yapılır ve maliklere e-Devlet, muhtarlık ilanı veya tebligatla bildirilir; süre muhtarlık ilanının sonundan itibaren 15 gün olarak başlar ve hak düşürücü niteliktedir. İtiraz, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'ne dilekçeyle yapılır; teknik heyet (4 üniversite, 3 Bakanlık uzmanı) yerinde inceleme yapar, rapor eksikse tamamlatır. Kiracılar itiraz edemez, yalnızca malikler veya mirasçıları başvurabilir; sürenin geçirilmesi dava hakkını etkilemez ama idari incelemeyi kaçırır.
İtiraz reddedilirse gerekçe bildirilir; malik yeni rapor alabilir ancak süreç uzar. Tebligatta itiraz süresi açıkça belirtilmelidir, aksi halde süre tartışmalıdır. İtiraz zorunlu değildir; doğrudan dava açılabilir, bu stratejik avantaj sağlar çünkü yürütmeyi durdurma şansı artar.
İdari Yargı ve İptal Davaları
Tebliğ veya itiraz reddinden itibaren 30 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılır; yetki, şekil, sebep, konu veya maksat aykırılıkları ileri sürülebilir. Dava dilekçesine işlem evrakları eklenir; kiracılar dava açamaz, sınırlı ayni hak sahipleri de katılamaz. Yürütmenin durdurulması için acil hukuka aykırılık ve telafisi güç zarar şartı aranır; tahliye/yıkımı erteler, başarı oranı teknik rapor hatalarına bağlıdır.
Dava kabul edilirse tapu şerhi silinir, tasarruf hakkı döner; reddedilirse yıkım devam eder, istinaf yolu açıktır. Süre hak düşürücüdür; noter protestosu veya avukat vekaletiyle uzatılamaz. Örnek: Eksik zemin etüdü veya usulsüz tebligat dava gerekçesidir.
Katılmayan Maliklerin Pay Satışı ve Tazminat
Salt çoğunluk (%50+1) kararı sonrası katılmayan maliklere noter/muhtarlık ilanıyla bildirilir; 15 gün içinde uzlaşma aranır, başarısızsa payı açık artırmayla diğer paydaşlara satılır. Satış geliri malike ödenir, kalanla destek sağlanır; idare/TOKİ devreye girer eğer alıcı çıkmazsa. Bu, azınlık vetosunu önler ancak piyasa değeri üzerinden tazminat garantisi verir.
Sözleşmede haksız madde varsa Asliye Hukuk Mahkemesi'nde iptal davası açılır; mahkeme adaleti denetler, imar kaybı veya eşitsizliği giderir. Kira yardımı (aylık 8-12 bin TL) ve yapım hibesi (700 bin TL) tazminat alternatifi sunar.
Kiracı ve Diğer Hak Sahiplerinin Durumu
Kiracılar riskli yapı nedeniyle tahliyede kiraya verenden TBK md. 305'e göre tazminat ister; kira yardımı malikten değil fondan gelir. Katılmayan kiracılar yeni sözleşmeye tabi tutulur, itirazları sınırlıdır. Mirasçılar malik yerine geçer, vekil atayabilir.
Uygulama ve Riskler
Süreler katı uygulanır; avukat desteği şarttır, zira teknik raporlar Yargıtay içtihatlarıyla denetlenir. 2025 güncellemeleri itirazları kısalttı, hızı artırdı. Hak kaybını önlemek için tebligat takip edilmelidir.
Yorumlar (0)
Henüz yorum yok
İlk yorumu siz yapın!