🌍 Kentsel Dönüşümde Yeni Bir Yaklaşım: İmar Hakkı Transferi Nedir?

🌍 Kentsel Dönüşümde Yeni Bir Yaklaşım: İmar Hakkı Transferi Nedir?

İmar Hakkı Transferi Nedir?

1/1000 ölçekli uygulama imar planlarının yürürlükte olduğu bölgelerde, arazi ve arsa düzenlemelerinin ya tamamlanmış olduğu ya da fiziksel imkansızlıklar nedeniyle gerçekleştirilemediği sahalarda; belirli bir parselin bütünü ya da bir bölümünün kamu hizmetlerine (park, okul, yol vb.) veya genel kullanım alanlarına tahsis edilmesi neticesinde, özel mülkiyete konu yapılaşma hakkının fiilen kullanılamaz hale geldiği durumlar söz konusu olabilmektedir.

Bu gibi hallerde, kullanılamayan emsal inşaat hakkının, ilgili imar planı kararları doğrultusunda başka bir parsel ("devralıcı parsel") veya birden fazla parsel üzerine yasal yollarla aktarılması işlemine İmar Hakkı Transferi adı verilmektedir.

Düzenlemenin Temel Amacı ve Yasal Dayanağı

Bu hukuki düzenleme vasıtasıyla, kamu hizmet alanlarının kamu bütçesine herhangi bir ek maliyet getirmeksizin kazanılması, mülkiyet hakları üzerindeki kısıtlamaların ortadan kaldırılması ve özellikle idare aleyhine açılan kamulaştırmasız el atma davalarının sayısının azaltılması hedeflenmiştir. Böylelikle, imar hakkı aktarımına güçlü bir yasal zemin oluşturularak, şehirlerin planlı gelişimine katkı sağlanması amaçlanmıştır.

Kamulaştırma ve İmar Hakkı Transferinin Karşılaştırılması: Cityvenn Perspektifi

Kamulaştırma süreci, devletin doğrudan ekonomik kaynak tahsis ederek gerçekleştirdiği, yüksek maliyetli ve genellikle uzun süren bir yöntem olarak bilinir. İmar hakkı transferi ise, kamulaştırmanın beraberinde getirdiği finansal sorunlara çözüm sunan, çok daha düşük maliyetli ve sürdürülebilir bir model olarak ön plana çıkmaktadır.

Bu noktada, vatandaşların çeşitli sebeplerle kullanamadıkları imar hakları, hakkaniyetli bir ekonomik değerleme çerçevesinde, başka bir taşınmaza aktarılacaktır. Burada belirleyici ölçüt, salt inşaat alanı miktarı değil, aktarılacak hakların güncel piyasa değeri üzerinden yapılacak objektif değerlemedir.

Bu kritik değerleme süreci, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) lisansına sahip bağımsız değerleme şirketleri tarafından, Kamulaştırma Kanunu hükümleri ve uluslararası gayrimenkul değerleme standartlarına uygun bir biçimde titizlikle icra edilecektir. Cityvenn Kentsel Dönüşüm, mülk sahiplerine ve yatırımcılara doğru ve adil bir değer tespiti için SPK lisanslı uzmanlarla iş birliği içinde çalışarak profesyonel danışmanlık hizmeti sunmaktadır. Aktarım süreci, ilgili imar planı hükümlerine tam uyum sağlayacak şekilde düzenlenir ve uygulanır.

Devralıcı ve Devredici Parsellere İlişkin Esaslar

• Devralıcı Parsel: Bu parselin emsale esas inşaat alanı, mevcut imar planında belirlenen sınırları aşmamak koşuluyla, mevcut alanın azami %30’u oranında artırılabilecektir.

• Devredici Parsel: Bu parselden aktarılacak inşaat hakları, parselin en yakın çevresindeki imar parsellerinin veya adasının emsale esas inşaat hakkını geçmeyecek şekilde titizlikle belirlenecektir.

Devredici parseller genellikle tarım arazileri, sit alanları, ekolojik açıdan hassas bölgeler ile tarihî ve kültürel değere sahip miras alanları gibi imar hakkı kısıtlaması olan yerlerdir.

Parselasyon Planı İzleme ve Denetleme Sistemi (PARSİD)

selasyon Planı İzleme ve Denetleme Sistemi (PARSİD), askıya çıkarılan parselasyon planlarının kamuoyuna duyurulması ve bunlara yönelik itiraz süreçlerinin e-Devlet platformu üzerinden elektronik ortamda yürütüldüğü kapsamlı bir bilgi sistemidir. Cityvenn olarak, PARSİD üzerinden yapılan duyuruları ve itiraz süreçlerini müvekkillerimiz adına yakından takip ederek, sürecin şeffaf bir şekilde yönetilmesine katkı sağlıyoruz.

Başvuru ve Onay Süreci: Cityvenn ile Güvenli ve Hızlı Çözümler

İmar hakkı transferi süreci, teknik bilgi ve yakın takip gerektiren çok aşamalı bir süreçtir:

1. Muvafakat: Devralıcı parsel maliklerinin tamamının rızası ile devredici parsel malikinin veya hissedarının mutlak surette muvafakati gerekmektedir.

2. Başvuru: Başvuru, devredici parsel maliki veya ilgili kamu idaresi tarafından yapılabilir.

3. Değer Tespiti ve Uzlaşma: İmar Kanunu’nun 38/C maddesi uyarınca değer tespiti yapılır ve tarafların uzlaşmasıyla bir mutabakat tutanağı düzenlenir.

4. Onay: Encümen, il idare kurulu veya ilgili kurumun onayı alınarak işlem kesinleşir.

Cityvenn Kentsel Dönüşüm, bu karmaşık başvuru ve onay sürecinde, tüm taraflar arasında köprü görevi görerek koordinasyonu sağlar, bürokratik işlemlerin hızlı ve eksiksiz bir şekilde tamamlanmasını temin eder.

Devredici Parseldeki Alanın Kamu Hizmetine Tahsisi

Devredici parseldeki alan, kamuya bedelsiz olarak terk edilir. Park, yol gibi tescile tabi olmayan alanlar doğrudan terkin edilirken; diğer kamu hizmet alanları ise ilgili kanun hükümleri çerçevesinde tescil edilir. Tapu kayıtlarına, bu alanların özel mülkiyete konu edilemeyeceğine dair şerh düşülerek hukuki güvence sağlanır.

Derdest Davalar Üzerindeki Etkisi

İmar Kanunu’nda yapılan bu değişiklik, yürürlüğe girdiği tarihten itibaren açılacak yeni davalarda gündeme gelecektir. Mevcut devam eden (derdest) kamulaştırmasız el atma davalarının sonuçları üzerinde doğrudan bir etkisi bulunmayacaktır.

Sonuç ve Değerlendirme

İmar hakkı transferi, belediyeler için kamulaştırmasız el atma davalarının mali yükünü azaltan, vatandaşlar için ise mülkiyet haklarındaki kısıtlamaları ekonomik bir değere dönüştüren, modern ve adil bir şehircilik uygulamasıdır.

Cityvenn Kentsel Dönüşüm olarak bizler, bu yenilikçi sistemin sunduğu fırsatlardan hem mülk sahiplerinin hem de yatırımcıların en verimli şekilde yararlanması için buradayız. Kısıtlanmış imar haklarınızı bir kazanca dönüştürmek veya projenizin inşaat alanını yasal yollarla artırmak için uzman ekibimizle iletişime geçerek bu süreçte profesyonel destek alabilirsiniz.